不久前，市區(qū)個(gè)別新建商品房開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)引來(lái)不少市民熱議：熱門(mén)樓盤(pán)新建商品房?jī)r(jià)格，是否會(huì)帶動(dòng)二手房房?jī)r(jià)上漲？

　　回頭看2020年，三明市區(qū)存量房成交面積64.51萬(wàn)平方米，同比下降10.79%；存量住房交易套數(shù)7623套，同比下降9.51%。雖然上半年受疫情影響，二手住宅成交同比下降明顯，但是存量房交易仍是我市居民改善住房條件主要途徑之一。

　　1月10日，外出務(wù)工回城的鄭先生，考慮到孩子上學(xué)方便，在梅列區(qū)紅巖新村置換了一套120平方米的房子，單價(jià)為1.5萬(wàn)元/㎡。而在買房的過(guò)程中，“價(jià)高”是他最直觀的一個(gè)感受。

　　其實(shí)不然。我市官方二手房的買賣價(jià)格數(shù)據(jù)，來(lái)源于稅務(wù)和房屋交易網(wǎng)簽備案部門(mén)，根據(jù)市房屋交易中心數(shù)據(jù)顯示，2020年全年市區(qū)二手房均價(jià)6196元/㎡。二手房的交易由買賣、贈(zèng)與、遺贈(zèng)繼承和互換構(gòu)成，其價(jià)格包含了所有權(quán)人對(duì)于房屋坐落、公共服務(wù)設(shè)施、交通情況、使用年限、裝修情況等價(jià)值的判斷，由所有權(quán)人根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和個(gè)人意愿自行確定。交易部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)的備案價(jià)格難以真實(shí)反映買賣雙方實(shí)際成交價(jià)格。

　　市區(qū)二手房“價(jià)高”，主要針對(duì)的是梅列區(qū)的幾處熱門(mén)學(xué)區(qū)房。隨著二孩政策放開(kāi)導(dǎo)致學(xué)齡兒童增多，促使部分稀缺優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)板塊炙手可熱，主要集中于附小、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、列東中學(xué)、梅列區(qū)第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校等周邊存量住房，例如麒麟新村、雙園新村、高巖新村、牡丹新村等學(xué)區(qū)房。

　　然而，二手房市場(chǎng)中不法中介或“炒房客”的介入，對(duì)此波學(xué)區(qū)房非理性上漲行情也起著推波助瀾的作用。

　　三明明房房地產(chǎn)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)人施秋玫說(shuō)，業(yè)內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人掛出的房源首選區(qū)域熱門(mén)小區(qū)、次新房、學(xué)區(qū)房等，且發(fā)布價(jià)并不等于成交價(jià)。此外，二手房市場(chǎng)中，還存在一些賣家掛出高價(jià)試水的現(xiàn)象。若是買房客直接采用這部分?jǐn)?shù)據(jù)，顯然高于市場(chǎng)實(shí)際均價(jià)。

　　此外，梅列區(qū)地段較好，公共服務(wù)配套設(shè)施較完善的次新房，如萬(wàn)達(dá)華府、中梁壹號(hào)院、美地大道等小區(qū)，二手房開(kāi)價(jià)也較高。而同屬次新房、公共服務(wù)設(shè)施日趨完善的下洋片區(qū)、臺(tái)江片區(qū)、白沙片區(qū)等地塊的房源，價(jià)格相較于列東片區(qū)、徐碧片區(qū)低。

　　從市住建部門(mén)抽樣調(diào)查了解，2019年，麒麟新村、雙園新村、高巖新村、牡丹新村等熱門(mén)二手學(xué)位房的交易量，約占市區(qū)交易總套數(shù)的13.3%左右。這對(duì)市區(qū)二手房的整體影響較小，其他區(qū)域存量房?jī)r(jià)格上漲幅度不明顯，全市二手房成交量?jī)r(jià)未出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，均處于可控區(qū)間。

　　不久前，市民劉先生被賣房一事困擾著。在市區(qū)已有兩套住房，劉先生原本打算賣掉一套，置換一套更大的房子，于是他委托一家中介來(lái)辦理。

　　在辦理過(guò)程中，他發(fā)現(xiàn)這套房子是2019年初購(gòu)置的，按有關(guān)規(guī)定還不能交易。2018年5月18日，我市發(fā)布《三明市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（明政辦〔2018〕42號(hào)）中規(guī)定：市區(qū)戶籍居民家庭在市區(qū)購(gòu)買第二套及以上商品住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)未滿三年的，不得上市交易。

　　“如果要買，將是第三套房，辦不了公積金貸款，契稅也會(huì)增加。”劉先生打算放棄購(gòu)房。此時(shí)，中介工作人員為他“支招”，可以到公證處辦理公證，公證買方作為劉先生的合法代理人，代為簽訂房屋買賣合同，代為辦理該套房屋所有權(quán)過(guò)戶等。

　　“中介把房屋買賣搞得這么復(fù)雜，我覺(jué)得可能存在較大風(fēng)險(xiǎn)。”思慮再三，劉先生當(dāng)即終止公證事宜。

　　在二手房交易市場(chǎng)，長(zhǎng)期以來(lái)有個(gè)別“投資者”，他們低價(jià)“買”入二手房房源，通過(guò)公證的方式成為房源的代理人之后，與賣方不過(guò)戶的情況下，再通過(guò)中介公司高價(jià)賣出，并直接從賣方過(guò)戶或轉(zhuǎn)委托給下家。如此一來(lái)，本是兩次買賣，最后只需要一次過(guò)戶實(shí)現(xiàn)交易，不僅涉嫌逃避稅收，而且抬高了房?jī)r(jià)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

　　針對(duì)“黑中介”將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記未滿三年的不合規(guī)房源掛牌上網(wǎng)招攬業(yè)務(wù)的違規(guī)行為，市住建局會(huì)商司法公證部門(mén)，將不再辦理不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證業(yè)務(wù)，對(duì)未取得有效產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)個(gè)人轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證業(yè)務(wù)不予受理，杜絕違規(guī)轉(zhuǎn)讓行為。

　　堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，2020年市住建部門(mén)持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整治力度，研究制定出臺(tái)了《三明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為的通知》（明建辦〔2020〕2號(hào)），從經(jīng)營(yíng)行為、廣告宣傳、資金管理和信用建設(shè)等方面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)行為做出進(jìn)一步規(guī)范。

　　繼續(xù)打擊投機(jī)惡意炒作行為仍是政府監(jiān)管部門(mén)今年的工作重點(diǎn)之一。2019年以來(lái)，市住建局、市場(chǎng)監(jiān)管局等六部門(mén)定期聯(lián)合開(kāi)展了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)亂象整治專項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，保障房地產(chǎn)交易秩序，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。截至目前，共檢查二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含門(mén)店）311家，共發(fā)出整改通知書(shū)36份、執(zhí)行立案處罰2件，合計(jì)處罰金額14萬(wàn)元，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　2020年11月，市民廖先生購(gòu)買了一套梅列區(qū)雙園新村房子，每平方米價(jià)格1.5萬(wàn)元。廖先生坦言，最初的購(gòu)房意向是新房，從2019年開(kāi)始參與梅列區(qū)熱門(mén)新樓盤(pán)搖號(hào)，但一直沒(méi)能如愿，全家最終決定購(gòu)買二手房。

　　因?yàn)殡y以購(gòu)買到預(yù)售的熱點(diǎn)片區(qū)新建商品住房，而轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)的市民不在少數(shù)。由于市區(qū)前期供地相對(duì)較少，使得2019年市區(qū)的新建商品房供應(yīng)量達(dá)近五年最低值，因此部分購(gòu)房人刺激了賣方對(duì)市場(chǎng)上升空間的預(yù)期，直接導(dǎo)致了當(dāng)時(shí)部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的上漲，時(shí)至2020年逐步回歸平穩(wěn)。

　　此外，隨著三明市區(qū)教育、醫(yī)療等公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，縣域人口出于教育、醫(yī)療、宜居、房?jī)r(jià)等因素，集中在市區(qū)購(gòu)房人數(shù)逐年明顯增加，目前市區(qū)購(gòu)房者中，縣域占40%，市外占24%。這也成為市區(qū)有效供應(yīng)不足，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格“抬頭”的原因之一。

　　2020年，市區(qū)多家樓盤(pán)推出新房源，供應(yīng)量持續(xù)增加，區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，房東掛牌價(jià)也逐漸恢復(fù)“理智”，市民跟風(fēng)買房的熱度下降，置業(yè)更趨合理。

　　個(gè)別自媒體對(duì)二手房?jī)r(jià)格虛高報(bào)道，也對(duì)市民產(chǎn)生了誤導(dǎo)。為此，市住建局通過(guò)官網(wǎng)“三明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息網(wǎng)”實(shí)時(shí)公布新建商品房和二手房屋的成交套數(shù)、面積，同時(shí)每月匯總公布市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量、成交價(jià)、庫(kù)存量等信息，保障群眾能及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查閱房產(chǎn)面積、價(jià)格等信息，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，澄清不實(shí)輿論和信息誤讀，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度。

　　“在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，的確存在亂象和不規(guī)范的行為，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不合理上漲。”施秋玫說(shuō)，這也是我市成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的重要原因。目前，協(xié)會(huì)正在積極籌備當(dāng)中，屆時(shí)同步成立的房地產(chǎn)中介行業(yè)、評(píng)估行業(yè)分會(huì)，將督促協(xié)會(huì)加強(qiáng)管理。

　　施秋玫建議，購(gòu)房不能脫離自身經(jīng)濟(jì)實(shí)際，盲目緊盯熱門(mén)區(qū)域，應(yīng)根據(jù)自身需求選擇相應(yīng)的房源。例如，列西片區(qū)、下洋片區(qū)、白沙片區(qū)等地塊公共服務(wù)設(shè)施日趨完善，市民在購(gòu)房時(shí)可以納入考慮。

　　而對(duì)于需簽署“指定第三人過(guò)戶”“全權(quán)委托公證”等買賣附加條款的，廣大市民需多加留心，強(qiáng)化對(duì)中介或“炒房客”套路特征及風(fēng)險(xiǎn)隱患的認(rèn)識(shí)，謹(jǐn)慎選擇全權(quán)委托的交易形式，同時(shí)市民可向市住建部門(mén)等舉報(bào)通過(guò)此類形式牟利的企業(yè)、個(gè)人或提供相應(yīng)的線索。