9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

　　同時(shí)還披露，濟(jì)南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價(jià)上限”這一動(dòng)作，多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價(jià)上限等內(nèi)容。北京、上海等核心城市仍在研究如何調(diào)整競(jìng)買(mǎi)規(guī)則。

　　那么，關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，為何要解綁地價(jià)漲停板？想要知道答案，就必須清楚，當(dāng)初為何要設(shè)置漲停板。

　　當(dāng)初設(shè)置地價(jià)上限，主要目的是防止地價(jià)被不斷炒高，一方面阻擋房企加杠桿，另一方面給樓市降溫。

　　在上一輪樓市大牛行情中，地價(jià)的飛速上漲是房?jī)r(jià)飛速上漲的底層邏輯。面包價(jià)格不斷創(chuàng)新高，面粉價(jià)格上漲豈能阻擋。

　　有統(tǒng)計(jì)顯示，2016年全國(guó)一共誕生了350個(gè)“地王”，造就了房地產(chǎn)史上最多的“地王”之年。

　　其中，合肥一個(gè)城市就誕生了32個(gè)，那一年的合肥，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全球，讓地球人知道了，中國(guó)有一個(gè)城市叫合肥。

　　地王對(duì)房?jī)r(jià)的刺激作用邏輯，一是在于拉動(dòng)成本上漲，二是給購(gòu)房者施壓，三是給投資者以信心。

　　為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2016年10月拉開(kāi)了全國(guó)調(diào)控序幕，此后限購(gòu)、限貸、限售等政策一股腦兒出臺(tái)。除此之外，土地市場(chǎng)的規(guī)則也進(jìn)行了調(diào)整。

　　很多城市對(duì)地塊設(shè)置了最高價(jià)，一旦觸發(fā)最高價(jià)，就不能再往上加價(jià)，房企想要競(jìng)得，就需要競(jìng)自持面積或者競(jìng)保障房面積等。

　　之后，為了進(jìn)一步給土地市場(chǎng)降溫，自然資源部還選定了22個(gè)城市開(kāi)展集中供地，每年進(jìn)行三次集中供地，試圖以此增加開(kāi)發(fā)商的資金壓力，緩解土地市場(chǎng)火熱局面。

　　后來(lái)的后來(lái)，大家都知道，在三道紅線給房企施壓之下，再疊加疫情干擾以及經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的到來(lái)，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)一片肅殺。

　　2020年第二輪集中供地開(kāi)始，大面積土地流拍成了常態(tài)。房企都在忙著自救，忙著償還債務(wù)，根本無(wú)暇他顧。

　　之后，地方政府為了緩解流拍杠桿，紛紛鼓勵(lì)央企，并派遣國(guó)企和地方城投去兜底房地產(chǎn)。

　　局面雖有所緩解，但也只能解燃眉之急，在持續(xù)兩年的熊市之下，央企與國(guó)企的房子也難賣(mài)，資金壓力也同樣在。

　　有些地方城市，為了讓賣(mài)地?cái)?shù)據(jù)變得好看，開(kāi)啟了刷數(shù)據(jù)模式，也即左手倒右手。

　　去年10月份，財(cái)政部就針對(duì)這種情況明確提出，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地收入。

　　今年6月份，國(guó)家審計(jì)署發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于2022年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》，點(diǎn)名了地方城市的賣(mài)地左手倒右手，刷數(shù)據(jù)現(xiàn)象。

　　《報(bào)告》重點(diǎn)審計(jì)了18省本級(jí)及36個(gè)市縣共54個(gè)地區(qū)的財(cái)政收支管理情況，并就共性問(wèn)題延伸了其他地區(qū)。主要發(fā)現(xiàn)4方面問(wèn)題：

　　70個(gè)地區(qū)通過(guò)“自賣(mài)自買(mǎi)”國(guó)有資產(chǎn)、虛構(gòu)土地交易等方式虛增財(cái)政收入861.3億元，其中67.5%發(fā)生在縣級(jí)。

　　有些城市不僅刷數(shù)據(jù)，還存在返還賣(mài)地收入的情況。大概意思就是，讓房企高價(jià)來(lái)拿地，然后返點(diǎn)。

　　財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入27096億元，同比下降19.6%。這是在去年全年賣(mài)地收入已經(jīng)下降23.2%基礎(chǔ)上的繼續(xù)下降。

　　以此預(yù)估今年全年賣(mài)地收入在4萬(wàn)億左右，相比于2019年至2021年的賣(mài)地收入，下降了一半多。

　　武漢上半年賣(mài)地收入僅進(jìn)賬175.36億元。2021年上半年，武漢短短半年賣(mài)地收入高達(dá)1028.71億元。細(xì)品吧。

　　2022年昆明的賣(mài)地收入只有123.6億元，相較于2021年下跌了70.4%，相較于2019年的高點(diǎn)，下跌了86.5%。

　　南寧賣(mài)地收入2020年高點(diǎn)時(shí)期為596.12億元，之后一路下滑，今年上半年賣(mài)地收入只有31.4億元，跌成了零頭。

　　克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年22個(gè)典型二線城市宅地供應(yīng)計(jì)劃中，只有石家莊、烏魯木齊兩個(gè)增加，其余紛紛減少。

　　其中往年流拍率最嚴(yán)重的沈陽(yáng)，減少了73%的宅地供應(yīng)，長(zhǎng)春、重慶供應(yīng)量也腰斬了。呼和浩特減少了49%，武漢減少了36%，長(zhǎng)沙減少了30%，福州、貴陽(yáng)、合肥、杭州、天津均減少了20%以上。

　　為了調(diào)動(dòng)房企拿地積極性，自然資源部年初就發(fā)布文件，《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，其中對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”。

　　但這些方法，都沒(méi)能達(dá)到什么效果。這一點(diǎn)，從上面已經(jīng)說(shuō)到的財(cái)政公布的前8個(gè)月賣(mài)地收入數(shù)據(jù)中，已經(jīng)能夠看出。

　　其目的在于，恢復(fù)正常拍賣(mài)，恢復(fù)價(jià)高者得之的游戲規(guī)則，調(diào)動(dòng)房企拿地積極性。

　　地價(jià)限制取消，更需要新房限價(jià)取消才行，不然房企拿地的利潤(rùn)空間仍無(wú)法得到保障。反而會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)走高也進(jìn)一步壓縮空間，造成土地流拍進(jìn)一步加劇。

　　更何況當(dāng)下的房企喪失拿地積極性的主要原因還不是土地利潤(rùn)空間問(wèn)題，而是債務(wù)纏身。

　　此前險(xiǎn)些暴雷的碧桂園目前已經(jīng)處在暴雷的邊緣，只是時(shí)間問(wèn)題。碧桂園最新公告直言，碧桂園尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金金額為4.7億港元的到期款項(xiàng)，公司也預(yù)期無(wú)法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)，包括但不限于公司發(fā)行的美元債券項(xiàng)下的償付義務(wù)。

　　一方面，限漲為目的的限價(jià)與搖號(hào)疊加，不僅沒(méi)有讓市場(chǎng)冷卻，反而在2016年至2021上半年期間，加速了市場(chǎng)價(jià)格上漲。

　　有人可能擔(dān)心，取消限價(jià)會(huì)引發(fā)上漲，而且猜測(cè)廣州取消限價(jià)的目的，是引導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲。

　　這個(gè)其實(shí)根本不用擔(dān)心。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，根本不用擔(dān)心取消限價(jià)和搖號(hào)會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。

　　相反，取消限價(jià)與搖號(hào)，將定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，反倒會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)下行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，從而更好地滿足民眾的購(gòu)房需求。

　　另一方面，限跌令不僅沒(méi)有達(dá)到阻止房?jī)r(jià)下跌、賣(mài)地收入下降的目的，反倒引發(fā)了更嚴(yán)重的房企暴雷和交付難題。

　　取消限跌令，讓他們降價(jià)跑量，獲得回款，才能有錢(qián)去償還債務(wù)，去完成保交樓，才有錢(qián)有心情去拿地，才能改善土地市場(chǎng)現(xiàn)狀。